Wie krijgt de meerwaarde bij grondonteigening: Overheid of eigenaar?
De in de jaren zeventig van de vorige eeuw beslechte discussie over grondpolitiek is weer helemaal terug op de agenda. Het gaat over de vraag aan wie bij onteigening de meerwaarde van de grond toekomt wanneer de bestemming van de grond lucratief wordt gewijzigd in bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein. Aankomende vrijdag buigt de Hoge Raad hierover. Peter Overwater, directeur van rentmeesterkantoor Overwater uit Strijen, legt het belang van deze kwestie uit voor de vastgoedsector.
De discussie is dat de ene groep vindt dat de meerwaarde geheel dient toe te komen aan de overheid omdat het eigendomsrecht ter plaatse veelal een toevallige omstandigheid is en het de overheid is die planologisch bepaalt wat er gebeurt. De andere visie is dat de meerwaarde volledig toekomt aan de eigenaar van de grond omdat er een recht bestaat op een volledige schadeloosstelling daar het eigendomsrecht een grondrecht is. Bovendien wordt de vraag veroorzaakt door de markt en niet door de overheid en omdat er anders twee soorten grondprijzen zouden ontstaan.
In 1979 heeft de wetgever in de Onteigeningswet vastgelegd dat aan de grondeigenaar de meerwaarde van de grond dient toe te komen. Tot 2010 waren de ‘onteigenings’rechters dan ook gewend om bij het bepalen van de waarde van te onteigenen grond het nieuwe bestemmingsplan niet weg te denken. Dit betekende dat als de nieuwe bestemming lucratief was, bijvoorbeeld die van woningbouw, de te vergoeden waarde werd bepaald op die van woningbouwgrond.
Donderslag bij heldere hemel
Zonder dat er sprake was van een relevante politieke discussie of gedachtenvorming in de wetenschap zijn rechters in 2010 als een donderslag bij heldere hemel de Onteigeningswet geheel anders gaan interpreteren. Sindsdien is bij deze rechters de regel dat wanneer een nieuw bestemmingsplan als een uitwerking van een eerder concreet plan op tafel ligt, dat juist het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht.
Wat betekent dat concreet? Als de grond wordt onteigend voor woningbouw en het nieuwe bestemmingsplan moet worden weggedacht, dan krijgt de grondeigenaar veelal de lagere agrarische waarde in plaats van die van woningbouwgrond krijgt vergoed.
Roept vragen op
Deze geheel andere interpretatie door de ‘onteigenings’rechters heeft geleid tot de volgende vragen:
-Hoe staat dit in verhouding tot het recht op een volledige schadeloosstelling?
-Is het acceptabel dat je op die manier zo twee soorten grondprijzen laat ontstaan, die op de vrije markt en die via onteigening?
-Hoe verhoudt zich dit tot het uitgangspunt van de wetgever, dat een eigenaar de waarde inclusief verwachtingswaarde toekomt?
-Gaat de rechter hier niet op de stoel van de wetgever zitten, zonder duidelijke maatschappelijke aanleiding?
-Wanneer moet het bestemmingsplan worden weggedacht, is er niet altijd sprake van een voorliggend plan?
Deze vragen komen aan de orde bij het pleidooi bij de Hoge Raad op vrijdag 23 januari aanstaande waarbij er vijf vergelijkbare zaken behandeld worden waarbij het bestemmingsplan, zoals hierboven is beschreven, is weggedacht.
Spannend
Het is spannend of de Hoge Raad zal beslissen of in de toekomst bij onteigeningskwesties de oorspronkelijke hoofdregel weer dient te worden gevolgd. Dat zou betekenen dat iemand die zijn eigendomsrecht verliest door onteigening recht houdt op de marktwaarde waarbij rekening wordt gehouden met de nieuwe bestemming. Of de Hoge Raad verandert er niets aan zodat de eigenaar alleen recht blijft houden op de waarde waarbij de nieuwe bestemming is weggedacht. Dat is veelal de lagere agrarische waarde, waardoor de meerwaarde geheel toekomt aan de overheid.
In de anders zo rustige onteigeningswereld wordt de uitkomst van de procedure met veel spanning afgewacht.
Peter Overwater, Rentmeesterskantoor Overwater te Strijen.
Laatste nieuws
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.