Vastgoed verkocht, gaat bankgarantie van huurder over naar de koper?
Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst dat de huurder financiële zekerheid stelt. Bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens verkoopt, kan er discussie ontstaan of de garantie is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Deze vraag speelde onlangs bij de Rechtbank Amsterdam. Het betrof een bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ).
De zaak: huurder failliet en verhuurder claimt bankgarantie
Ruim een jaar nadat de bankgarantie is gesteld, wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Weer een aantal jaar later gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. De verhuurder verzoekt de bank om het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000) aan hem over te maken. De bank doet dit en crediteert daarna de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag. Volgens de curator had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.
De discussie: bankgarantie mee overgegaan?
De ROZ bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder.” Partijen twisten erover wat dit betekent. Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator is het daar niet mee eens. Hij zegt dat dit niet automatisch gebeurt en dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.
De uitspraak: nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
De curator vangt bot. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van de ROZ bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.
Het zou ook onwenselijk zijn als de huurder de bankgarantie bij een verkoop van het gehuurde afzonderlijk zou moeten overdragen aan de nieuwe verhuurder. Al is het maar omdat de huurder dan de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.
Het oordeel van de rechtbank doet dan ook recht aan de praktijk. Vanuit de positie van de curator bezien is het evengoed begrijpelijk dat hij een poging deed om de bankgarantie anders uit te leggen. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, komt deze uitspraak voor verhuurders dus niet ongelegen.
Irene Hofhuis is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Irene is gespecialiseerd in het adviseren en procederen over huurrechtelijke, bouwrechtelijke en meer algemeen vastgoed gerelateerde kwesties. Zij werkt voor onder meer retailers, beleggers en makelaars.
Laatste nieuws
- 19-04-2024 15:30 Ruim 150 verouderde woningen in Roelofarendsveen maken plaats voor nieuwbouw
- 19-04-2024 15:20 Projecten voor sociale woningbouw stranden door Groningse parkeernorm
- 19-04-2024 14:21 Den Haag Centraal krijgt 2.500 woningen en 130.000 m2 kantoor
- 19-04-2024 14:20 Gelderland wil de komende vijf jaar 12.000 optopwoningen helpen realiseren
- 19-04-2024 14:06 Topvacature: NWO zoekt manager vastgoed
- 19-04-2024 14:02 Full Service Center Sterrenburg in Dordrecht wint Kern Jaarprijs 2024
- 19-04-2024 14:00 Rheden krijgt 200 flexwoningen op bedrijventerrein Haveland
- 19-04-2024 13:29 Duurzame keuzes architecten doorslaggevend in het ontwerpproces
- 19-04-2024 12:00 Schenden informatieverplichting kan leiden tot halvering aanneemsom
- 19-04-2024 11:21 Eijgen Finance opent nieuw kantoor in Amsterdam; Een vliegende start!
- 19-04-2024 11:02 Ymere schrijft 1,6 miljard af op vastgoedportefeuille
- 19-04-2024 11:00 Radio VJ: 'S in ESG steeds belangrijker voor vastgoedwaarde'
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.