Vastgoed verkocht, gaat bankgarantie van huurder over naar de koper?
Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst dat de huurder financiële zekerheid stelt. Bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens verkoopt, kan er discussie ontstaan of de garantie is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Deze vraag speelde onlangs bij de Rechtbank Amsterdam. Het betrof een bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ).
De zaak: huurder failliet en verhuurder claimt bankgarantie
Ruim een jaar nadat de bankgarantie is gesteld, wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Weer een aantal jaar later gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. De verhuurder verzoekt de bank om het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000) aan hem over te maken. De bank doet dit en crediteert daarna de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag. Volgens de curator had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.
De discussie: bankgarantie mee overgegaan?
De ROZ bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder.” Partijen twisten erover wat dit betekent. Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator is het daar niet mee eens. Hij zegt dat dit niet automatisch gebeurt en dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.
De uitspraak: nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
De curator vangt bot. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van de ROZ bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.
Het zou ook onwenselijk zijn als de huurder de bankgarantie bij een verkoop van het gehuurde afzonderlijk zou moeten overdragen aan de nieuwe verhuurder. Al is het maar omdat de huurder dan de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.
Het oordeel van de rechtbank doet dan ook recht aan de praktijk. Vanuit de positie van de curator bezien is het evengoed begrijpelijk dat hij een poging deed om de bankgarantie anders uit te leggen. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, komt deze uitspraak voor verhuurders dus niet ongelegen.
Irene Hofhuis is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Irene is gespecialiseerd in het adviseren en procederen over huurrechtelijke, bouwrechtelijke en meer algemeen vastgoed gerelateerde kwesties. Zij werkt voor onder meer retailers, beleggers en makelaars.
Laatste nieuws
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
- 24-04-2024 15:06 Capital Value pleit voor indexatie van WWS met CPI+1 procent
- 24-04-2024 15:00 Fentener van Vlissingen investeert weer in Kate Innovations
- 24-04-2024 14:20 Pets Place opent in voormalig BCC-pand in Lelystad
- 24-04-2024 13:14 Eerste Kamer verdeeld over aanpak woningmarkt door De Jonge
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
- 24-04-2024 11:44 Doe mee aan de Woonconcepten Special: Volkshuisvesting voor iedereen!
- 24-04-2024 10:52 Leverancier van biologische ingrediënten huurt 21.000 m2 op Maasvlakte
- 24-04-2024 10:08 Indexaties laten bruto huurinkomsten Wereldhave met bijna 10 procent stijgen
- 24-04-2024 10:00 Knutselkookclub huurt 166 m2 op Haveneiland Amsterdam
- 24-04-2024 09:49 Rondvaartbedrijf huurt 149 m2 in centrum Amsterdam
- 24-04-2024 09:38 Factcheck: Huurprijscijfers HousingAnywhere hebben niets te maken met reguliere huurmarkt
- 24-04-2024 09:37 Opname van logistiek vastgoed in eerste kwartaal gelijk aan vorig jaar
- 24-04-2024 09:18 Particuliere belegger koopt kantoorbelegging in Ugchelen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.