'De vraag bepaalt de waarde', was een van de stellingen van dagvoorzitter Marcel de Boer tijdens het Waarderingscongres van Vastgoedjournaal op Nyenrode op 16 september. De waarderingsvraag houdt de gemoederen bezig. Zeker in de turbulente markt van vandaag, met lage rente en hoge leegstand. In de zaal trof ik dan ook veel geïnteresseerden met vastgoedportefeuilles, werkzaam bij banken, vastgoedbeheerders en taxateurs.

Een kantoor zonder vraag, dus zonder huurders, is dan ook weinig waard, misschien wel niets. In een markt met veel aanbod en weinig vraag is het daarom essentieel om je als verhuurder van vastgoed te onderscheiden van anderen met iets dat huurders belangrijk vinden. Maar wat is dat dan?

Sneller, goedkoper, beter
Dat onderscheiden kan volgens professor Clayton Christensen van de Harvard Business School in essentie alleen door beter, sneller of goedkoper te zijn dan de concurrentie. Klinkt logisch. Maar hoe gaat dat op voor vastgoed? Sneller is niet echt van toepassing op kantoren. En goedkoper is voor veel verhuurders geen interessante route. Dan blijft 'beter zijn' over. Maar op welke manieren kan een kantoorruimte onderscheidend zijn?

Meerdere soorten waarde
Spreker Gerben van Dijk schetste dat de vastgoedmarkt weliswaar nog moet wennen aan een vraaggestuurde markt, maar dat er veel kansen liggen in het revitaliseren van oude gebouwen en dus voor bestaand vastgoed. Daarbij moet wel goed gekeken worden naar zowel sociaal-maatschappelijke waarde als economische en technische waarde.

Een van de andere sprekers, professor Jan Latten, constateerde in dat licht dat gespecialiseerde bedrijven en kenniswerkers steeds meer een persoonlijke match zoeken qua kantoorruimte, vooral in de binnensteden. Het aantal flexwerkers neemt verder toe en het aantal tijdelijke arbeidscontracten ook. De sociale functie van kantoorruimtes wordt hiermee belangrijker.

En ook spreker professor Jaap Koelewijn onderstreepte dat waarderingen andere grondslagen moeten krijgen, omdat de vraag naar kantoorruimte afneemt, en er meer flexibiliteit nodig is, zowel tijdens gebruik als na afloop. De meeste gebouwen waarin wordt gewerkt zijn na 20 jaar aan grootschalige renovatie toe. Dat betekent dat er rekening moet worden gehouden met tussentijdse verandering van gebruik.

Flexibel en prettig
Een voorbeeld uit onze eigen praktijk: de huurders waar wij dagelijks mee praten zijn tegenwoordig vooral op zoek naar een prettige, productieve en flexibele werkomgeving voor hun medewerkers. Flexibiliteit in gebruik en in het soort gebruikers vereist dat verhuurders zorgen voor krachtige duurzame basisvoorzieningen als het gaat om licht, binnenklimaat en geluid. Het is een noodzaak dat de basisakoestiek van een kantoor overal goed is, en niet alleen op een paar plekken zoals concentratieplekken. Geluid krijgt vanuit die optiek nog vaak niet genoeg aandacht.

Geluid als onderscheidende factor
Onderzoek geeft namelijk aan dat geluidsoverlast veroorzaakt irrelevante spraak van andere mensen en apparaten op nummer één staat wat betreft klachten van kantoormedewerkers. Ook is er een aangetoond verband tussen een goede akoestiek en betere prestaties. Er zijn echter maar heel weinig kantoren die worden aangeprezen op basis van hun superieure akoestiek. Als ik – terugkomend op de waarderingsvraag - deze behoefte van huurders en het aanbod naast elkaar leg, concludeer ik daaruit dat geluid en akoestiek een uitstekende en relevante factor voor de verhuurder is om vastgoed te differentiëren. En daarmee onderscheidend beter dan de ander te zijn.

Omdat geluid onzichtbaar is vereist dit natuurlijk wel wat extra kennis aan de kant van de verhuurder. Wilt u meer weten over wat een goede akoestiek in kantoren eigenlijk is, hoe een bestaand kantoor akoestisch opgewaardeerd kan worden en hoe je dit aan potentiele huurders kan uitleggen? Wij organiseren op 20 november een vrij toegankelijk seminar voor vastgoedeigenaren en andere belangstellende www.ecophon.com/seminarvastgoed 

Joeri Decae is Business Unit Manager van Saint-Gobain Ecophon Nederland