Al ruim zes jaar is Christiaan Huijg de Managing Director van World Trade Center Amsterdam (WTC) op de Zuidas. De komende jaren komen er grote uitdagingen op het WTC af zoals het vertrek van huurder Nauta Dutilh en de komst van het Zuidasdok. Op beide zaken moet vroegtijdig geanticipeerd worden. Ook vertelt Huijg exclusief in VJ hoe het WTC team innovatieve concepten ontwikkelt die de huurderstevredenheid verder omhoog brengt.

Het World Trade Center Amsterdam is een belegging van het CBRE Dutch Office Fund, een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds van CBRE Global Investors. Met 125.000 m2 is het WTC het grootste bedrijfsverzamelgebouw op de Zuidas en één van de voornaamste beleggingen van voornoemd vastgoedfonds dat zich gespecialiseerd heeft in eersteklas kantoorbeleggingen op de beste locaties van de vier grootste steden in Nederland.

WTC Amsterdam slaat zich verrassend sterk door de vastgoedcrisis heen. “De leegstand is al sinds 2008 niet meer boven de 4% geweest en is de laatste maanden zelfs verder gedaald naar 2,5%. Dat is echt extreem laag, zelfs voor Zuidasbegrippen”, zegt Huijg. Op dit moment telt het gebouw circa 330 grote en kleine huurders. “De huurders zijn ons trouw, ruim 70% van hen verlengt het huurcontract en de meesten zitten er al langjarig.”

Krachtproef

Medio 2016 staat het WTC voor een grote krachtproef: dan vertrekt advocatenkantoor Nauta Dutilh om te verhuizen naar nieuwbouw elders op de Zuidas. “Nauta is al dertien jaar onze grootste huurder. Met het aanstaande vertrek komt er 15.000 m2 vrij. Dat is een substantieel metrage en het is jaren geleden dat we een dergelijk metrage konden aanbieden. Naast de uitdaging biedt dit ook kansen om meer middelgrote huurders naar het WTC te trekken.” Wel dient het aanbod dan goed aan te sluiten op de hedendaagse vraag.

Daarom zal het CBRE Dutch Office Fund flink investeren in dit deel van het WTC. “Zo gaat de centrale hal (tussen de laag- en hoogbouw) flink op de schop. Er komt meer zitgelegenheid, extra openbare voorzieningen in de plint en een bemande receptie in het midden. We willen namelijk meer reuring, omdat het bouwdeel multi-tenant zal worden, waarvoor het gebouw uitermate geschikt is. Ook verdwijnen de bestaande roltrappen en komt er een uitnodigende brede trap voor in de plaats. Hierdoor kunnen op twee niveaus de entrees voor de verschillende huurders (kleine en grotere) gefaciliteerd worden, waarbij grotere huurders hun visitekaartje kunnen afgeven door middel van een eigen receptiebalie.”

Meer investeringen

Voor wat betreft de huurtermijnen: “Die varieert uiteraard afhankelijk van de omvang van de huurder. Kleine huurders (vanaf 27 m2) kunnen terecht vanaf een jaar, terwijl  bedrijven die grotere oppervlaktes willen  meer zekerheid voor de lange termijn wensen en veelal voor 5 of 10 jaar huren. Uiteraard richten we ons nu eerst op de grotere partijen, want die oriënteren zich in een vroeger stadium op de huisvestingsmogelijkheden. Voor kortere looptijden beschikt het WTC over het concept Suite Offices; deze zijn per maand te huur.”

Het houdt niet op bij de renovatie van de laagbouw. “WTC Amsterdam is zo omvangrijk dat we altijd wel bezig zijn met investeren en innoveren. Zo pakken we nog dit jaar wijnbar nooon aan (naast café de Blauwe Engel). Dit wordt een volwaardig Italiaans restaurant voor lunch, diner en een goed glas wijn.”  

Een andere grote verandering is de komst van het Zuidasdok (zuidelijke ringweg gaat ondergronds, sporen blijven erboven) dat steeds meer vaste vorm begint aan te nemen; ook al is het nog niet helemaal duidelijk hoe ver het dok van het WTC komt te liggen. Huijg wijst op de lange zuidkant van het gebouw dat uitkijkt op de ringweg A10. "Als de ringweg ondergronds gaat, ontstaat er een geheel nieuwe situatie. Er ontstaat dan veel meer ruimte om een nieuwe entree en front te maken. Dat schept een geheel nieuw perspectief. Denkbaar is dat we een nieuwe plint realiseren met voorzieningen en faciliteiten. Het wordt in ieder geval veel ruimtelijker. We zijn nog aan het brainstormen hoe we dit het beste kunnen aanpakken."

Transparant over servicekosten

Om te weten wat de 330 huurders van het WTC vinden, is sinds een jaar een huurderspanel actief. “Daarin zitten zo’n 15 huurders die een dwarsdoorsnede vormen van alle huurders die we hebben; groot, klein, winkel en kantoor. Het panel buigt zich over kwesties als bijvoorbeeld de servicekosten, het onderhoud, duurzaamheid, veiligheid en toegankelijkheid van het gebouw. Zo is er laatst gesproken over de inkoop van energie. Moet dat geheel groen zijn – bijvoorbeeld via wind- en zonne-energie – of juist de goedkopere grijze stroom met compensatie via groencertificaten?”, legt Huijg uit. De huurders opteerden voor duurzame stroom, maar dan wel zo goedkoop mogelijk.

Terugkerend item

De doorbelasting van de servicekosten is eveneens een terugkerend item in het panel. “Onlangs is onderzocht of huurders liever een vast bedrag aan servicekosten (met een jaarlijkse indexatie of per jaar vaststellen) willen of dat ze vasthouden aan het huidige systeem van het voorschot met eventuele naheffing. Wat blijkt: men wil liever vasthouden aan het laatste. Dat hadden we niet verwacht, maar wat hierbij meespeelt, is dat het WTC dankzij een nauwkeurige begroting en monitoring van de servicekosten bij de afrekening al geruime tijd geen grote afwijkingen kent. “      

Dat het WTC- team continu bezig is om het de huurders naar hun zin te maken, blijkt wel uit het feit dat er onophoudelijk gezocht wordt naar nieuwe wegen om de kwaliteit van de dienstverlening omhoog te brengen. Los van het huurderspanel worden jaarlijks alle huurders bezocht voor een klanttevredenheidsonderzoek. In de praktijk betekent dit dat jaarlijks zo’n 250 huurders (75%) worden bezocht en de huurders een rapportcijfer geven ter indicatie van de klanttevredenheid. "We streven naar een 8 als rapportcijfer. De laatste keer hebben we dat op een aantal onderdelen niet gehaald. Zo zijn de klimaatbeheersing in het gebouw en de schoonmaak 'achter de voordeur' nog verbeterpunten. Daar zijn we nu druk mee bezig om dat te verbeteren. Dit betekent soms een duidelijke instructie, maar ook rigoureuzere maatregelen."

Digitaal huurdossier

Bijzonder is dat alle huurders van WTC Amsterdam online zicht hebben op hun huurcontract en huurfacturen. "Via de persoonlijke pagina op MyWTC is het digitaal huurdossier te bekijken. Met MyWTC kunnen huurders zelf autorisatierechten toekennen aan de medewerkers en dus bepalen wie wat mag bekijken. Bijvoorbeeld dat alleen de directeur inzage heeft in het volledige huurdossier, maar dat de administratie de digitale facturen van ons ontvangt. Bovendien geeft MyWTC de huurders toegang tot de activiteiten die wij met regelmaat organiseren of aanbieden, zoals de Zuidas Run, het grootste zakelijke hardloopevenement van Nederland. "

Rogier Hentenaar