De leegstand in de Nederlandse kantorenmarkt is een kans voor partijen die creatief en met een bredere visie naar hun bezit kijken. Zij zien hun vastgoed niet als een monofunctioneel product en zijn zitten niet verstrikt in het ‘productdenken’ waarbij een kantoor bijna een wegwerpartikel is geworden. Een kantoorgebouw is geen statisch product, maar het is een plaatsgebonden huls om verschillende soorten dienstverlening mogelijk te maken. Doordat vandaag de dag minder kantoordiensten nodig zijn, komen andere immens groeiende dienstenmarkten binnen handbereik van de lege hulsbezitters. En dat is goed nieuws!

Samen met De Urbanisator^* heb ik vorige week een kijkje mogen nemen in Frankfurt in het nabij het centrum gelegen monofunctionele kantorengebied Niederrad. De omvang van de lege hulzen is daar inmiddels opgelopen tot 300.000 vierkante meter en dat vraagt om actie. In opdracht van de gemeente Frankfurt is daarom een masterplan ontwikkeld om een nieuw stuk gemengde stad te maken. Hier worden de komende jaren lege hulzen gesloopt en worden andere lege hulzen getransformeerd tot attractieve woonhulzen. Deze woonhulzen zijn gewild bij de duizenden mensen die werken in en rondom het centrum van Frankfurt. Natuurlijk steken de pioniers hier hun nek uit door behoorlijk te investeren in deze transformatie. Toch, wanneer de gemeente en de eigenaren van de hulzen een gemeenschappelijke visie ontwikkelen is het eigenlijk heel erg logisch. In Frankfurt zijn de komende jaren 25.000 tot 30.000 woonhulzen nodig. Er is ruimtegebrek in en rondom de stad om woonproducten te bouwen en de ontwikkeling van nieuwe uitleggebieden is kostbaar en niet wenselijk. Het realiseren van nieuwe woonproducten zou overigens op termijn ook weer kunnen leiden tot een ongewenste verstarring doordat de vraag naar woondiensten kan afnemen. Alleen daarom al is het logisch om de lege hulzen en de bestaande infrastructuren die aanwezig zijn rondom die 300.000 vierkante meter lege hulzen daarvoor te gebruiken. Dat bij die herstructurering hier en daar ook een lege huls sneuvelt, valt in het niet bij de kansen die de totale opgave biedt.

Deze situatie voedde bij mij de gedachte dat het een zegen moet zijn voor de eigenaren van de lege hulzen in Niederrad. Ze hebben een geweldige voorsprong op de eigenaren van de hulzen die nu nog steeds diensten moeten verlenen aan de krimpende markt van kantoorgebruikers. Die eigenaren zitten voorlopig nog gevangen in huurcontracten en kunnen de komende jaren geen kant op. Ondertussen gaan de eigenaren van de lege hulzen aan de haal met een omvangrijk marktpotentieel van 2 a 2,5 miljoen vierkante meter voor de nieuwe hulsbewoners. Dat het technisch goed mogelijk is om de hulzen aan te passen aan de wensen van de nieuwe hulsbewoners werd tijdens het bezoek aan Niederrad bewezen door het getransformeerde kantoor Lyonerstraße 19. Mooie wooneenheden vanaf 55 m2 tot 100 m2 met een perfecte afwerking waar je alleen nog je bankstel en je bed naar toe hoeft te brengen.


Ik moet eerlijk zeggen dat – toen ik daar stond en vanaf de twaalfde verdieping keek richting de prachtige skyline van Frankfurt centrum - de vraag wel even is gerezen hoe leefbaar het daar uiteindelijk zal worden? Wordt het werkelijk een attractieve omgeving om te wonen en verblijven of worden het de slaapcomplexen van de werkende Duitser die op maandagavond arriveert en op vrijdagavond vertrekt? Maar snel werd ik er – overigens volledig terecht - door mijn reisgenoten op gewezen dat die twijfel voortkwam uit het oude 'productdenken'. De kantoorhulzen zullen grotendeels transformeren. De markt van de nieuwe hulsbewoners is vele malen groter dan die van de kantoorgebruikers en de positie van de lege hulsbezitters zal snel sterker worden. De meest dominante dienst gaat overheersen en zal ook de omgeving transformeren tot een aantrekkelijk en gemixt woon- werkgebied. 


Thuis aangekomen lees ik de positieve berichten van de Rabo Bank dat hun voorspellingen over de woningmarkt in Nederland dreigen uit te komen. De woningmarkt trekt weer een beetje aan en dat zullen we merken in de loop van 2014. De woningproductie heeft in de afgelopen 5 jaren zijn dieptepunt bereikt en het aanbod van woningen om de starters op de koopmarkt te voorzien van aantrekkelijke woningen is niet aanwezig. De woningcorporaties hebben een forse inhaalslag te maken en hebben de kans om samen met de eigenaren de lege hulzen te verbouwen tot mooie wooneenheden. Ook in Nederland zal de behoefte aan geschikte woonhulzen dus groot zijn in de komende jaren. Dat de transformatie van lege hulzen naar woonhulzen een lange en intensieve weg zal zijn geloof ik wel. Maar dat neemt niet weg dat we in Nederland veel positiever mogen kijken naar de hulzenbranche. Er zijn zo veel kantorenlocaties met potentie als gemixte woon-werklocatie als we creatiever naar de situatie kijken. De transformatie kan grootschalig ingezet worden als de overheid en hulzenbezitters samen een breed gedragen visie ontwikkelen. Met een goede visie en door hier en daar een heilige hulsje omver te gooien pakken hulzenbezitters een grote kans en stoppen we met het vervuilen van Nederland met nieuwe uitleglocaties en vinex-wijken terwijl even verderop kansrijke lege hulzen staan toe te kijken.

Eelco Ouwerkerk eMGi Design Management

* De Urbanisator is een samenwerkingsverband van APPM Management Consultants, Urhahn Urban Design, Stadkwadraat en De Mannen van Schuim om binnenstedelijke herontwikkeling vaart te geven en zo bestaande gebieden tot bloei te brengen.