Rudy Stroink probeerde op het Nepromcongres in oktober als moderator (samen met Jan Fokkema) te achterhalen hoe ontwikkelaars de crisis aanpakten, maar kwam toch niet echt verder dan een aantal obligate uitspraken. Als we later vragen hoe hij persoonlijk met zijn bedrijf op de veranderde omstandigheden anticipeert zegt hij: "Op twee manieren is het heel anders dan vroeger: allereerst is het voorlopig nog minstens drie jaar tuinieren in het vastgoed, dus geen grootse dingen meer doen, maar zorgen dat wat je doet goed op orde is."

Andere mensen
Tuinieren, hoe moeten we dat zien? Stroink: "Ik bedoel daarmee: veel meer tijd aan je project besteden. Dat kan in de voorfase zijn, inde bouwfase, zelfs als het al opgeleverd is. Zorg dat het allemaal opgepoetst is, dat je huurders gelukkig zijn. Dat zijn we niet gewend als ontwikkelaars, want alles wat we maakten vond grif zijn weg.
Tuinieren associeer je toch met kleinschaligheid? "Dat kan gaan om miljardenportefeuilles zoals bij ons. Maar dan ga je veel meer tijd aan een project besteden om het rond te krijgen."

Maar dat is niet alles, aldus Stroink: "Bij tuinieren hoort dat je andere mensen in je huis neemt. Ik heb veel meer hoteliers in dienst, veel minder ingenieurs. Die kant ga je op. Veel meer vrouwen. Want die zijn beter in staat zich dienstgericht te kunnen opstellen."

Eigen vraag creëren
Hoort daar ook bij dat je als bedrijf afstand doet van het streven naar groei? "Beslist niet," reageert Stroink, "als bedrijf behouden we toch een groeidoelstelling. Maar wèl gaan we van 60 projecten naar 20 grote projecten, omdat ik daar mijn staf op kan organiseren om dat intensieve management te doen. Als een project te klein is kan het niet, dan moet je het aan een makelaar overlaten. En om toch groei te realiseren is een tweede nieuw element in ons bedrijfsconcept dat we onze eigen vraag moeten creëren. Dat is de volgende opgave, en dat zijn we evenmin gewend. Je moet niet alleen een gebouw willen bedenken, maar je moet ook bedenken voor wie je het bedenkt, waar die zich bevindt en hoe je die moet aanspreken. Je moet dus heel erg aan die groep van potentiële afnemers gaan trekken: wat hebben die nodig, onder welke condities willen die komen, wat moet ik er minimaal voor doen,wat is de prijs? Dat is een heel andere benadering dan: we maken een gebouw en we zien wel aan wie we het kunnen verkopen."

Vertrouwen terughalen
Daarmee is het nog niet gedaan, want Stroink noemt nog een derde nieuw aspect: "Vertrouwen terughalen. Dat doen we heel erg door coalities te vormen. Vroeger was het, we gaan een aanbesteding met een aannemer doen, nu gaan we direct met de aannemer aan tafel, met de gebruiker, met de architect, met de gemeente. En we gaan samen ook naar de bank toe om geld op te halen. De aannemer belooft dat ie het voor een x bedrag kan maken, en de huurder belooft dat ie voor y gaat huren, en de architect zegt, ik maak echt een duurzaam gebouw. En de gemeente doet er ook nog een beetje bij. Een concessie misschien op de grondprijs, of de grond in erfpacht uitgeven, zodat de financieringsbehoefte kleiner is. Dan heeft de bank veel te minder vragen, want hij krijgt op voorhand alle antwoorden waar hij op zit te wachten."

En is ook de aard van de projecten veranderd? Stroink: "Bij ons is het nu voor 85% tot 90% herontwikkeling en vervanging. Ik denk dat dit de komende drie jaar ook zo zal blijven."
Betekent dit ook het upgraden van secundaire gebouwen upgraden? Stroink: "Nee, dat is het niet, het is gewoon verhuren wat je hebt. Kijk naar die voormalige fabriek waar het Neprom-congres plaats vond. We hebben heel veel van dat soort gebouwen. Met kleine investeringen zorgen we dat de cash flow weer gaat lopen. Verder verhuren we het zoals het is, maar tegen een waanzinnig lage prijs. Wij verhuren voor 40-50 euro de vierkante meter, maar wèl 70.0000 m2 het afgelopen jaar! Met huurprijzen die op éénderde liggen van wat de markt is en met kortlopende huurtermijnen, van 1 maand t/m 3 jaar. Financiering heb ik al, want die zit al aan die gebouwen vast en die komt er niet meer af. Ik kan de bank bovendien nu laten zien: er komt cash, het is verhuurd. En die cash moet net genoeg zijn om de rente en een beetje kosten te kunnen betalen. Dan loopt het in ieder geval. Ook dat noem ik tuinieren..."

Stroink noemt als voorbeelden daarvan Cartesius in Utrecht, drie oude Philipsfabrieken (in Heerlen en Stadskanaal), een project in Gouda, natuurlijk het Mediapark, in Arnhem het oude Kema terrein. Hij concludeert: "Dat is gewoon cash genereren en kijken hoever we daarmee komen. En daaruit weer je nieuwe klanten halen."

Wim van der Kleijn