Sinds kort kent de provincie Brabant zowel voor aanbodzijde als vraagzijde op het gebied van woningbouw en woningmarkt een opvallend stimuleringsprogramma. Rüpp, portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting namens het CDA, zei daarover bij de presentatie van woningmarktcijfers door NVB Bouw: "Wij hebben al een groot aantal projecten kunnen redden die dreigden te worden afgeblazen. En wij denken dat wij met een viertal regelingen in staat zijn de angst weg te nemen die consumenten op de woningmarkt verlamt. Regelingen die ook door marktpartijen zeer positief werden beoordeeld. Jammer dat het rijk het niet doet op landelijke schaal, dat zou nog effectiever zijn."

Hij wijst er ook op dat het de provincie alleen maar geld kost, terwijl de baten terugvloeien naar het rijk via onder meer btw, inkomstenbelasting in plaats van werkloosheidsuitkeringen, overdrachtsbelasting. Van meerdere zijden hoor je in dit verband dat deze regering ‘pennywise and poundfoolish' is.

Garantie voor projecten voorkomt halvering woningbouw
Toen Rüpp in 2003 aantrad las Gedeputeerde lag de woningproductie op een kleine 5400 op jaarbasis. "Veel te weinig,"aldus Rüpp, "we moeten tot 2020 in Brabant zo'n 10.000 woningen toevoegen aan de voorraad om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. Ook toen al zijn we de gemeenten gaan stimuleren de bouw aan te jagen. Met succes, want de productie steeg naar ruim 10.000. Maar ook hier dreigen veel projecten stil te vallen. Als we niets doen zakken we in 2011 weer terug naar die 5400.We hebben daarom zo'n 100 miljoen beschikbaar om projecten die dreigen niet door te gaan, toch in de benen te houden."

Als uitleg hoe dat werkt pleegt Rüpp het voorbeeld van Den Bosch aan te halen: voor de renovatie van een wijk in Den Bosch is een plan van 144 woningen vitaal, grotendeels huurwoningen. Opdrachtgever is een woningcorporatie. Dat project zou echter niet kunnen doorgaan, omdat 30 woningen bestemd zijn voor de vrije verkoop waarvan de voorverkoop slecht loopt. De bank wilde zich om die reden terugtrekken niet en de corporatie kreeg het daardoor financieel niet meer rond. De oplossing werd in overleg met alle betrokkenen gevonden: een garantie van de provincie voor een deel van de onrendabele top als de corporatie met enkele van die koopwoningen zou blijven zitten en ze tijdelijk in verhuur zou nemen.

Rüpp: "Het is toch te gek als een project afspringt omdat geen tijd gegund wordt een aantal koopwoningen te verkopen, terwijl die ruim 110 huurwoningen vlot weg zouden gaan! Daar is ook voor een kleine 300 man werkgelegenheid mee gemoeid. En je zou met een lelijk gat blijven zitten in een wijk die fors opgeknapt wordt. Die garantie van de provincie voor dit project gaat maximaal 1 tot 1,5 miljoen kosten. Maar de maatschappelijke en economische schade is groter, dus nemen wij onze verantwoordelijkheid."
Hij vervolgt: "Wij zijn dit moment met de gemeenten bezig project voor project door te nemen om na te gaan waar we kunnen ondersteunen. Wij hebben alle gemeenten gevraagd: kom met 3 projecten waarvan je weet dat die dit jaar zouden starten, maar vanwege de kredietcrisis gebeurt dat niet. En 54 van de 68 gemeenten hebben daarop gereageerd. We hebben inmiddels een 200 tot 250 projecten aangemeld gekregen. Er zijn er nu 10 rond die we op de Bossche manier kunnen doortrekken en dat gaat in totaliteit om 1400 tot 1800 woningen. Die starten nog dit jaar, wat anders niet zou zijn gebeurd. En de volgende tranche van 34 projecten komt er nu ook aan. De bedoeling is en het ziet er ook naar uit dat we dat gaan redden, dat wij door deze maatregel de komende anderhalf tot twee jaar met 10.000 woningen kunnen starten. woningen die anders niet gebouwd zouden worden. Eigenlijk moeten we ook de komende drie jaar zo'n 30.000 bouwen, dat redden we niet. Eénderde daarvan houden wij nu in de benen, buiten wat er sowieso doorgaat. Ik was kort geleden bijvoorbeeld in Oisterwijk, daar was in juni een project gestart van 28 vrije sectorwoningen, twee kappers en vrijstaand, en alle 28 zijn verkocht. Er zit dus nog dynamiek in de woningmarkt.als de locatie en de projecten maar goed zijn."

Driemaal angst
Maar Rüpp onderkent dat het overwegend moeilijk gaat in de koopmarkt. "Er heerst angst. Driemaal angst zelfs, voor dalende huizenprijzen, voor werkloosheid en voor doorstromers ook de angst om met de oude woning te blijven zitten. Daarom zit een deel van de vraag op slot. Ook daaraan zijn we sinds kort wat gaan doen. We haken in op bestaande verzekeringsvormen met een subsidie voor waardebescherming en woonlastenverzekering Daarnaast verruimen wij de bestaande mogelijkheden voor startersleningen."
De Brabantse Waardebescherming compenseert 50% van het eventuele waardeverlies bij noodzakelijke verkoop van de nieuwbouwwoning binnen drie jaar na aankoop. Daarvan is sprake bij arbeidsongeschiktheid of invaliditeit, echtscheiding, overlijden of onvrijwillig ontslag. De uitkering is maximaal 10% van de aanschafwaarde, met een maximum van € 60.000.

Woonlastenverzekeringen nemen voor een bepaalde periode geheel of ten dele de hypotheeklasten over als door diezelfde persoonlijke omstandigheden de hypotheek niet meer betaald kan worden. De provincie betaalt een kwart van de maandpremie.
De Brabantse Starterslening verruimt de bestaande SVn startersleningen die door een aantal Brabantse gemeenten worden gegeven.

Garantie voor oude koopwoning
Rüpp hecht veel waarde aan een regeling voor kopers van een nieuwbouwwoning de zorgen over verkoop van de oude woning wegneemt "Woningeigenaren maken zich vooral zorgen dat de dubbele lasten langer duren dan twee jaar, dan zijn die voor de oude woning niet meer aftrekbaar. A;s binnen twee jaar verkoop niet lukt nemen wij die woning over (voor 90% van een door een taxateur vastgestelde marktwaarde). De uitwerking hiervan is veel complexer dan die andere regelingen, die voortbouwen op wat er al bestaat. Dit bestaat nog nauwelijks. Veel partijen proberen het te realiseren, maar dat komt niet echt van de grond. Er zitten ook veel meer risico's aan vast. Er worden in Brabant 60.000 woningen per kaar verkocht. Stel je voor dat die er allemaal gebruik van zouden maken en dat de woningmarkt echt instort. Dan kun je met een enorme schade blijven zitten. Er zitten natuurlijk veel woningen tussen die zo courant zijn dat ze toch wel verkocht worden. Ik verwacht echter dat er zo'n vijf- tot zesduizend woningeigenaren gebruik van zouden willen maken.
Bovendien doen we het alleen voor woningen tot 4,5 ton. We reserveren voor deze regeling 100 miljoen euro."
Dat is veel geld, nog afgezien van de risico's. Rüpp legt uit waarom het doel de middelen heiligt: "We houden hiermee de verhuisketen op de koopmarkt in stand en geven daarmee een enorme impuls. Iedere doorstromer in de keten kan onze garantie benutten. Pas als een starter koopt houdt de garantie op."
Hij besluit: "Ik verwacht ook dat de tekenen van opleving van de economie en de huizenmarkt de zaak eveneens kunnen stabiliseren. Je kunt die regelingen ook stapelen, dus combineren. En met het op gang houden van de woningbouw en de woningmarkt stimuleer je ook belangrijke andere delen van de economie, zoals de toeleveranciers voor de bouw, maar ook de retail (woninginrichters, badkamer- en keukenleveranciers) etc.

Wim van der Kleijn