Vastgoedfondsen scoorden goed
Opmerkelijk was de uitspraak vorig jaar dat 2009 een goed moment zou zijn om in vastgoedaandelen te beleggen. Dat bleek raak, want die zijn in het algemeen van een ruime discount naar vaak zelfs een premie boven net asset value gestegen!

Maar De Clercq Zubli erkende dat de verwachting voor 2009 van een blijvend gezonde opname en laag leegstandspercentage waardoor huurprijzen op peil zouden blijven, niet was uitgekomen. Net zomin als de verwachting dat nog steeds sprake zou zijn van een zwakke economische groei.
Voor de komende twaalf maanden was hij ondanks positieve signalen niet gerust, voornamelijk omdat de werkloosheid zowel in de EU als de VS nog steeds oploopt tot percentages van gemiddeld 10%. Ook van de consumentenbestedingen wordt geen herstel verwacht. De Clercq Zunli ziet ondanks de verbeterde positie van de banken ook geen substantiële verruiming van de kredietverruiming, eerder nog een verdere verkrapping!

Meerderheid verwacht jarenlange stagnatie
In zijn overwegingen wat de economische toekomst zal brengen passeerden de bekende scenario's de revue, dus de V, de W en wat hij aanduidde als de halve vierkantswortel (door anderen ook wel liggende hockeystich of liggende L genoemd). De Clercq Zubli: "Niemand denkt dat we snel weer op het oude niveau van 2008 terug zullen zijn. De V kunnen we dus afstrepen. De tweede mogelijkheid, het W-scenario waarbij na de huidige tijdelijke opleving een tweede recessie naar het voorbeeld van wat eerder in Japan gebeurde, zou kunnen. In dit scenario verwachten de economen een onvermijdelijke volgende terugval door het wegvallen van alle beschermende en stimulerende maatregelen. Denk dan aan alle financiële prikkels voor de bancaire sector, de sloopregelingen, infrastructuurprojecten, etc. De onderliggende economie is door al die maatregelen namelijk niet wezenlijk verbeterd. De laatste mogelijkheid is de halve-Vierkantswortel; na de neergang volgt een half herstel waarna met name stagnatie en zeer beperkte groei zal plaatsvinden. In dit geval duurt het jaren zo niet decennia voordat het GDP niveau van 2008 weer terug zal zijn, inmiddels een scenario waar een meerderheid zich in kan vinden. We mogen aannemen dat het dus een van deze twee laatste scenario´s wordt.`
Voor de vastgoedmarkt was zijn voorspelling daarmee in overeenstemming met dus aanhoudend lage opname, oplopende leegstand, weinig verhuisbewegingen maar wel contractverlengingen, druk op de huurprijzen, toenemend aanbod van non-prime vastgoed. Met als ´positieve´ factor dat door weinig nieuwbouw voor de lange termijn de oplopende leegstand enigszins getemperd wordt.

Begin oktober leek dit beeld bevestigd te worden door meer dan verwacht toenemende werkloosheidscijfers in de VS.

Beleggingsvolume toch hoger
Toch voorzag De Clercq Zubli dat de beleggingsmarkt er in 2010 positiever uit zou zien dan in 2009. Hij baseerde dat met name op de volgende observaties:
1) een stevige vraag naar prime- lang verhuurd, relatief nieuw vastgoed in de 4 steden;
2) bij een krappe financieringsmarkt, waarbij B en C product alsmede portefeuilles heel moeilijk te financieren zijn;
3) met aanvangsrendementen die voor prime vastgoed stabiliseren; voor non-prime (met eventueel meer leegstand) rendementen die zullen stijgen.
Wij verwachten weer:
4) kopers uit Duitsland, de Nederlandse particulier en de Institutionele belegger (dan met name voor retail en woningen);
Wij verwachten dat daarbij
5) de Angelsaksische beleggers de kat uit de boom zullen kijken; de prijzen zijn nog te hoog;
En wij verwachten
6) en een aantrekkende secundairy market; en dan bedoel ik het verhandelen van leningen;
7) tenslotte verwachten wij een toename van gedwongen verkopen met name bij herfinanciering (substantieel in 2010) maar dan met name bij de buitenlandse banken;
8) en last but not least een rente die pas na de zomer van 2010 zal stijgen.

Kansen voor duurzaam vastgoed
Marijn Snijders noemde bij de presentatie van het beleggersrapport duurzaamheid als kansen voor het vastgoed. In Nederland gaat alleen al de overheid, goed voor een aanzienlijk deel van de huurmarkt van kantoren in het prime segment, vanaf 1 januari volgend jaar alleen kantoren met een A, B of C-label zal huren. Hij constateerde dan ook: "Beleggers verwachten wat van duurzaamheid. Ook als internationale corporates nu kantoorruimte zoeken is dit een punt, een pitch.

Van de beleggers heeft ook 20% aangegeven te willen investeren in leegstaande gebouwen om ze duurzaam, te maken. Ik zie dat als een grote kans voor de vastgoedmarkt de komende twee jaar. We gaan trouwens ook helpen om gebruikers beter gebruik te maken van duurzaamheid in je kantoor en je kantooromgeving. Jones heeft een uitgebreid team dat zich hiermee bezig houdt. Twee jaar geleden hebben we in Engeland ook het bureau Upstream overgenomen, marktleider daar in advisering over hoe je je portefeuilles en gebouwen kunt omvormen naar duurzaamheid."

Hij verwees ook naar verschillende rapporten over duurzaamheid die via de website van JLL zijn te downloaden.
Maar ook had hij nog interessante tips voor woningbeleggingen, retail en bedrijfsvastgoed: ´De afgelopen periode is bij ons voor 350 miljoen aan retail vastgoed verkocht, tegen in het algemeen nog steeds behoorlijk aantrekkelijke rendementen. Winkels blijven het op goede locaties goed doen. Dat is dan ook de focus van de grote fondsen. PDV/GDV zie je veel minder in de grote fondsen, maar dat is toch interessant voor beleggers. De rendementen zijn hoger, ook de risico's, maar er zijn in dat segment veel aantrekkelijke winkels te verkrijgen. Ik verwacht voor particulier initiatief en opportunistische investeerders er juist hier de komende 6 tot 9 maanden mooie koopjes gaan komen."

En over woningen zei hij: "Het middensegment daar, met huren tot 1000 euro per maand, ondervindt zowel veel huurdersvraag als beleggersvraag. We hebben voor zo'n kleine 400 miljoen aan woningen verkocht de afgelopen maanden die gemiddeld nog 18 tot 22 keer de jaarhuur deden."
Tot slot, over de bedrijfsruimtemarkt was zijn verwachting als volgt: Ook over de bedrijfsruimtemarkt had Snijders nuttige informatie: "We zien dat de leegstand daar zich voornamelijk ophoudt in verouderde panden. En door de enorme hausse aan logistiek vastgoed de afgelopen jaren zie je met name in zuid Nederland overaanbod, onze verwachtingen zijn echter dat de komende periode ook daar weer wat lichtpuntjes gaan verschijnen.´

Het beleggersrapport ´Dutch Capital Markets Bulletin 2009´ is in te zien of te downloaden via de website van Jones Lang Lasalle.

Wim van der Kleijn