De krediet- en vertrouwenscrisis en de kanteling in de markt versterkt de roep om een raadgevende onafhankelijke taxateur/adviseur, zo meent directeur Marcel M.W. de Boer van Troostwijk.

Nadat Troostwijk Groep in 2007 de makelaardijactiviteiten verkocht, leek het er even op dat het bedrijf zijn ambitie in de vastgoedmarkt opgaf. Echter het taxatieonderdeel bleef intact en groeide de afgelopen twee jaar fors. Bijzonder aan Troostwijk is dat wij duidelijk een zelfstandige weg bewandelen, zowel in strategisch opzicht als ook in onze benadering van de huidige krediet- en vertrouwenscrisis. We hebben allemaal geleerd dat het vooral belangrijk is dat je met beide benen in de Nederlandse klei durft te staan. Troostwijk is tevens onderdeel van een wereldwijd internationaal netwerk (ArcaLaudis) van ondernemingen die, elk in hun eigen land, specialist zijn op het gebied van waardebepalingen. Act local, think global is ons motto.

Kanteling in de markt
De vastgoedmarkt ondergaat een structurele verandering en het toezicht op de interne bedrijfsvoering neemt bij veel partijen verder toe. De focus op het genereren van cashflow blijft belangrijk, maar de aandacht voor de ‘bakstenen' zal toenemen. In het verleden deed de PR-machine zijn werk. Met veel transacties en alsmaar stijgende waarden leek de wereld eenvoudig. Er heerste een perceptie dat alles meer waard werd, met als motor de nieuwswaarde (groene pijl). Deze ontwikkeling is nu drastisch omgeslagen (rode pijl). Door de kanteling in de markt zien wij een verschuiving van de rol van de taxateur naar een ‘partner in business' die niet uitsluitend de actuele waarde vaststelt maar ook kijkt naar de potentiële waarde en daarin de opdrachtgever adviseert ten aanzien van risico's en strategie.

Nu de wonden gelikt worden, staat het aspect risicomanagement prominent op de agenda. Logischerwijs neemt hierdoor de aandacht voor de onderliggende activa toe. Een trend die al ingezet werd vóór de krediet- en vertrouwenscrisis, omdat het onderwerp vastgoedfraude dat al met zich mee bracht. Veel partijen maken de switch van een beleid dat vooral transactiegericht was naar een beleid dat in hogere mate beheers- en planmatig gericht is. Het vak van taxateur wordt hierdoor ingewikkelder, interessanter en van groter maatschappelijk belang.

Onderscheidend vermogen
Troostwijk ervaart de onafhankelijke positie in de markt als één van de grootste pluspunten waarmee we ons onderscheiden ten opzichte van andere spelers in de markt. Onafhankelijk zijn betekent dat je onder alle omstandigheden in staat bent om een objectief oordeel en advies te geven. Wij worden daarin niet gehinderd door andere (commerciële) belangen. Je opstellen als een strategische betrouwbare partner om op die manier de lange termijn relatie te onderhouden in goede en slechte tijden, daar gaat het om. Dat is de integere plek waar wij graag zitten.
Een mooi voorbeeld dat op dit moment speelt is de advisering bij ondernemers of financiers die met het oog op mogelijke gevolgen van de crisis hun risico´s in kaart willen brengen. Maar zelden zal zo´n advies zich beperken tot een op zichzelf staande waardering van de activa omdat de exercitie ook bedoeld is om oplossingen te bieden. Dan is een strategisch advies of een aanvullend marktonderzoek één van de bouwstenen waarop beslissingen kunnen worden genomen. Deze dienst dient betrouwbaar, transparant en gedegen plaats te vinden in het belang van de risicodrager.

Hoe je je als taxateur opstelt in het waarderen, bepaalde in grote mate de beïnvloeding van de sterke prijsopdrijving die door transacties/PR plaatsvonden. Wij zijn daarin altijd iets behoudender geweest. We werden in de markt nog wel eens als een conservatieve taxateur gezien als het om de hoogte van onze waarderingen ging. Maar inmiddels is dat sentiment totaal omgeslagen en zijn onze opdrachtgevers nu tevreden dat de huidige taxaties beperkter de andere kant opbewegen. Het balanceren in pieken en dalen en deze nauwlettend volgen en niet kritiekloos instructies opvolgen vraagt om een onderscheidende kijk, die voor ons altijd hetzelfde is gebleven. We blijven extra waakzaam en volgen alle marktbewegingen zeer nauwkeurig in het belang van onze opdrachtgevers. De lessen uit het recente verleden zijn door iedereen geleerd en dat maakt een teruggang naar oude tijden ondenkbaar. Transparantie en ‘compliance' zijn geen holle begrippen meer. Beleidmakers verwachten zowel van hun eigen organisatie als van hun dienstverleners dat hier serieus invulling aan gegeven wordt. Dat vereist een visie waar normen en waarden een rol in spelen. Onze ISO 9001 certificering, gedragscode en 4-ogen principe (peer review) bij het taxeren waarborgt onze zorg voor kwaliteit en integriteit.

Nieuwe rol van de taxateur
De taxateur van de toekomst moet met zijn opdrachtgever meedenken en zelfstandig raad geven (strategische partner). Voor de belegger, de ontwikkelaar, de eindgebruiker en uiteindelijk ook voor de financier staan de ‘assets' altijd centraal. Aan de ‘assets' kleven tal van risico's die wij operationele risico's noemen. Dat zijn zaken die zijn weerslag vinden in de uiteindelijke waardering, maar je kunt er meer mee doen. Wij zien daarbij mogelijkheden om de integrale kennis en disciplines op het gebied van risicomanagement te bundelen. Een voorbeeld hiervan is de integrale opname van het object waarbij de commerciële waarde en de verzekeringswaarde in kaart worden gebracht om potentiële financiële schade te voorkomen. De taxateur zou de opdrachtgever of belanghebbende over deze risico's ook inhoudelijk kunnen rapporteren in plaats van deze potentiële risico's te verwerken in een rekenmodel. Uiteindelijk is er een toenemende wens om alle risico's van de activa in kaart te hebben (risicomanager). De diverse stakeholders en de cashflow welke rondom de driehoek staan bol van allerlei risico's, een onafhankelijk speler is van belang om de balans goed en transparant in kaart te brengen. De taxateur kan in deze situatie als onafhankelijke partij een objectieve rol spelen (mediator).

Het rapporteren van operationele risico's, naast de markt- en financiële risico's, biedt veel meer informatie waardoor er weloverwogen strategische keuzes gemaakt kunnen worden. We willen dan ook eerder in het proces onze toegevoegde waarde leveren. Ons taxatierapport kan een hogere waarde dienen in de keten van het vastgoed. De taxateur krijgt de rol van strategische partner, risicomanager en ‘mediator'.

Market evidence
De bijzondere marktpositie van Troostwijk roept nog steeds vragen op. Hoe komt Troostwijk aan betrouwbare ‘market evidence' om taxaties te staven? De afgelopen twee jaar hebben wij met een professionele researchafdeling voldoende ‘evidence' opgebouwd en onze klanten van goede taxaties voorzien. Wij volgen constant de kwaliteit van onze taxaties, welke kritisch in de markt worden beoordeeld. Onze klanten waarderen ons tot op heden met een gemiddelde klanttevredenheid score van een 8. Hiermee is wat ons betreft het bewijs wel geleverd.

Los van het toch al beperkte aantal transacties op dit moment is het een verkeerd beeld dat anno 2009 data geheim is. Een groot deel van de transacties zijn vrij eenvoudig boven tafel te krijgen. Soms moeten we andere wegen bewandelen zoals het direct in contact komen met beleggers die ons van informatie willen voorzien. Wij zijn al jaren gewend om op een onafhankelijke manier alle referenties uit de markt te inventariseren en te onderzoeken. Is informatie nog steeds macht of moeten we dit meer met elkaar leren delen om in te spelen op de steeds sneller beschikbare informatie uit de dynamische vastgoedmarkt? Wij kunnen ook de vraag stellen of men zich realiseert dat de taxateur binnen een ‘full-service' kantoor volgens die gedachte ook alleen de informatie uit het eigen bedrijf ter beschikking heeft. Die ‘mist' volgens ons ook data van andere marktpartijen met het risico om door een gekleurde bril te kijken. Door percepties heenkijken en constant alle marktinformatie filteren, analyseren en objectiveren is voor ons al jaren van belang. Deze roep naar transparante data horen wij ook steeds meer vanuit de institutionele beleggersmarkt.

Nieuwe uitdagingen
Met de gedachte dat de crisis eindig is blikt Troostwijk vooruit. Een aantal nieuwe ontwikkelingen passen binnen de visie van Troostwijk ten aanzien van onze toekomstige rol.
Troostwijk heeft de business unit ‘Business Real Estate Services' (BRES) opgezet. Binnen dit nieuwe onderdeel vindt een integrale bundeling van kennis en krachten plaats van taxateur, adviseur en researcher. Hierdoor ontstaat er een samenhang van de processen in samenwerking met de opdrachtgever.
Het belang van duurzaamheid zal steeds belangrijker worden in de vastgoedmarkt. Onze taxateurs worden opgeleid om gebouwen te beoordelen conform BREEAM (een beoordelingsmethode m.b.t. duurzaamheid). Met als intentie de toekomstige waardeontwikkeling en/of financieringsvoordelen in het taxatierapport (Green Valuation) te vermelden. De ‘Total Cost of Ownership' in kaart brengen en samen de ‘Circle of Blame' doorbreken, daar gaan we naar toe als raadgevende taxateur. Je maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen en proactief handelen.
Onze afdeling Research treedt dit jaar steeds meer naar buiten door marktrapporten te publiceren en specifieke opdrachten voor derden uit te voeren. Wij verwachten een toenemende vraag naar het voorspellende vermogen en de capaciteit om zaken terdege te onderzoeken. Tevens reiken wij jaarlijks het Gouden Kompas uit aan een partij die bepalend en innovatief is geweest in het neerzetten van de juiste koers binnen de vastgoedsector en daarin onderscheidend en voorspellend is geweest.

Conclusie
Het is eigenlijk heel simpel. Kies je de taxateur als raadgevende taxateur of kies je de traditionele makelaar/taxateur? Voor het laatste heeft het weinig zin om bij ons aan te kloppen. Hierdoor zijn wij onderscheidend t.o.v. onze collega's. Nu de kanteling in de markt op gang is gekomen merken wij dat er een onomkeerbaar proces gaande is, dat alle partijen anders laat kijken. Wij zijn twee jaar geleden al overstag gegaan en hebben een nieuwe koers ingezet. De taxateur zal met partijen gaan samenwerken en meedenken en levert kostenbesparende oplossingen door het integreren van disciplines en processen. Het durven inspelen op de ontwikkelingen in de markt en proactief optreden als een betrouwbare en ondernemende ‘partner in de business', daar gaat het ons om!

Marcel M.W. de Boer is directeur OZ van Troostwijk Taxaties
Reageer direct naar Marcel de Boer m.m.deboer@troostwijk.com