Vastgoed Journaal - De mening en visie van beslissers in de vastgoedmarkt

Stel u eens voor, de kredietcrisis is voorbij en de vastgoedsector is weer volop in beweging: hoe zal u dan terugkijken op de kredietcrisis?

1. De overheid heeft voldoende maatregelen genomen om de vastgoedsector tijdens de kredietcrisis te ondersteunen?
Dat heeft de overheid niet gedaan, anders dan wat faciliterende maatregelen in de woningsector. De overheid is er van uitgegaan dat de stimuleringspakketten op het niveau van de algemene economie moeten aangrijpen. De positieve effecten zouden vervolgens moeten uitstralen naar sectoren en markten in de economie. De effecten zijn dus indirect geweest en partieel. De vastgoedsector is vooral uit het dal geklommen door de eigen herstelgenererende mechanismen in de sector. Een crisis mobiliseert ook altijd ondernemerschap en innovatieve krachten. Natuurlijk heeft de maatschappijbrede terugkeer van vertrouwen daarbij een handje geholpen.

2. Heeft de lage rente de sector er door heen geholpen?
Een lage rente is voor de vastgoedsector altijd gunstig, als kostenpost maar ook als alternatief beleggingsrendement. In eerste instantie is het niet de lage rente geweest die tot het herstel op de vastgoedmarkt heeft geleid. Langdurig is er een gebrek aan financiering geweest, ongeacht de prijs (lage rente) daarvoor. De financiële sector en vooral het banksysteem zijn gevangen geraakt door een bijna niet te doorbreken tekort aan vertrouwen in de eigen (sector)toekomst. In latere fasen van herstel heeft de lage rente het herstel van de vastgoedmarkt wel gefaciliteerd.

3. Welke vastgoedproducten had u moeten kopen in tijden van kredietcrisis?
Onder de nogal strikte voorwaarde dat er ook in crisistijden voldoende beleggingsbudgetten zijn, had je achteraf alle vastgoedproducten moeten kopen die binnen het strategisch beleggingsbeleid passen. Reguliere maar ook niet reguliere vastgoedcategorieën zoals zorgvastgoed. Nationaal en internationaal. De kredietcrisis biedt de kans om tegen relatief hoge aanvangsrendementen te kopen. Immers, net als veel maatschappelijke verschijnselen kent ook de vastgoedmarkt z´n eigen golfbeweging, kredietcrisis of niet. Waar precies het dieptepunt ligt, weten we niet en is ook niet zo van belang. Het gaat er om dat aanvangsrendementen op enig moment substantieel hoger liggen dan we structureel gewend waren.

4. In welke segmenten had u goede overnames kunnen doen?
Syntrus Achmea Vastgoed is het verlengstuk naar de markt van institutionele beleggers in vastgoed. Wij kopen en verkopen vastgoed en geen ondernemingen. Het kopen van een ontwikkelaar zou overigens best interessant geweest zijn, ware het niet dat hier nogal wat (fiscale) restricties voor gelden.

5. Achteraf gezien, hadden we de kredietcrisis niet moeten zien aankomen? En zo ja, wat waren de signalen?
Achteraf kun je zeggen dat de langdurige uitbundigheid van de financiële markten in termen van groei, complexe producten en bonussen waarneembaar is geweest. We zijn daardoor wat apathisch geworden. Met wij bedoelen we dan niet alleen de samenleving c.q. de marktsector, maar zeker ook de toezichthouders, vooral die in Amerika. Terug naar de vastgoedsector kun je nu zien aan het verloop van rendementen over de afgelopen 3 tot 5 jaar, dat het langdurig dalende verloop van aanvangsrendementen al in 2007/begin 2008 ten einde was gekomen, het eerst op woningbeleggingen. In die periode werd heel aarzelend een omslag van de aanvangsrendementen naar boven ingezet. Risicopremies op kredietverlening, ook die aan de vastgoedsector, daalden in de eerste helft van 2008 weer. De kredietcrisis leek in die periode over zijn hoogtepunt, naar later bleek was dit pas de eerste ronde van de kredietcrisis. Kortom, we hebben de laatste jaren in de vastgoedbranche wel degelijk aan het einde van de hausse gedacht. Maar een turn around met de omvang van een crisis hadden we niet in beeld. Sterker nog, deze konden we gezien de grote strategische belangstelling voor vastgoed niet in het vizier hebben.

Vastgoed na de kredietcrisis

Cor Worms

Voeg reactie toe