Homburg ligt onder vuur van ex-personeelsleden en een groepje mensen daar omheen, en in een interview met het Vastgoed Journaal zegt Richard Stolle, behalve President ook Chief Operating Officer: " Wij hebben onderschat dat blijkbaar medewerkers gefrustreerd zijn, al hebben ze zelf ingestemd bij het sociaal plan voor hun afvloeiing. We ondervinden echt wel schade van hun acties. In een periode waarin we het net als alle bedrijven door de crisis toch al moeilijker hebben kunnen we dat niet accepteren. Maar onze zaken lopen goed, de winsten op ontwikkelingen zijn lager dan eerder was gepland, maar toch behoorlijk. En onze beleggingen renderen even goed als voorheen."
En passant weerlegt hij ook de in de publiciteit opgedoken bewering dat ook hij zou terugtreden: "Ik heb geen enkele functie binnen het Homburg concern beëindigd, ook niet die bij Homburg Invest."

Andere wegen voor financiering
Zoals Homburg in eerdere persberichten ook heeft aangegeven moet er gereorganiseerd worden. Stolle zegt daarover: "We moeten op de kosten bezuinigen, net zoals bijna alle andere bedrijven. Ons verkoopapparaat rendeerde niet meer. Met een kleiner verkoopapparaat in Enschede en Soest gaan we overigens gewoon verder. We begonnen in 2001 ook maar met twee man een paardenkop, nu hebben we bij elkaar nog altijd een verkoopapparaat van vijf man plus een back-office. Daarmee willen we weer ouderwets via Homburg Participaties een aantal projecten in de markt zetten door limited partnerships te plaatsen, omdat de financiering via de bank van projecten nagenoeg is opgedroogd. We denken dat er voldoende belangstelling zal zijn, want er zijn toch altijd nog rendementen van 14 tot 18% haalbaar! In de verschillende Canadese maatschappen , zoals bijvoorbeeld Clareview Courts en Holland Gardens, hebben we in de afgelopen drie maanden tijd 250 appartementen verkocht. Tegen een wat lagere prijs dan op de top van de markt en we eerst gehoopt hadden, maar er rolt nu toch nog een uitstekend rendement uit. Zoals gebruiklelijk neemt ook Homburg Invest in die projecten deel."
Stolle zegt over die financieringsproblematiek verder nog: "We denken ook dat we niet meer terug gaan naar de situatie zoals we die hebben gekend met ruime kredietverstrekking. Dus moeten we naar alternatieven kijken en waar we aan denken zijn naast geld ophalen bij particulieren en instituten, in Nederland en het buitenland, om meer zelfstandig te gaan doen. Dergelijke initiatieven zijn er al. In Duitsland kun je bijvoorbeeld Bankhausen kopen met vergunning en al, waarmee je op de Duitse markt spaargeld zou kunnen aantrekken. "

Omzetting Homburg Bonds
Een belangrijke financieringsbron voor Homburg waren ook de Homburg Bonds, die een rente van ruim 7% droegen bij een looptijd van 7 jaar. Ook die bron is blijkbaar opgedroogd. Stolle: "Inderdaad hebben we voor Euro 455 miljoen geplaatst .Veel meer kon ook niet, dat zou voor de kapitaalverhoudingen niet goed zijn. Daarom hebben we die Capital Security Bonds bedacht met een looptijd van 99 jaar. Dat zou in de goede tijd absoluut een hit zijn geworden met die rente van 9,5%. Die plaatsing van slechts 25 miljoen zit aan de onderkant van onze verwachtingen."
Dat is dus veel te weinig om lopende projecten te financieren en Bonds waarvan de looptijd afloopt terug te betalen! Stolle zegt in reactie daarop: "Dat probleem wordt pas echt actueel over drie tot vier jaar. Maar we zitten niet stil. We gaan proberen de oude Bonds om te zetten naar een Capital Security, de looptijd van 7 jaar gaat dan dus naar 99 jaar. Dat is voor ons heel goed, want wij kunnen die Capital Security voor 80% als eigen vermogen kwalificeren, daar wordt de balans beter van. Gemiddeld betalen we 2% meer rente, maar netto is dat voor ons 1% want kunnen de helft daarvan aftrekken. En voor de belegger is het ook goed, want die krijgt 2% meer rente en heeft dezelfde of zelfs meer mogelijkheden om uit te stappen. Over een jaar gaan we namelijk de Capital Security aan de beurs noteren, de obligaties worden dan dus verhandelbaar. Wij houden overigens de optie na 5 jaar te mogen aflossen. Zo mogelijk gaan we natuurlijk vervangen met aandelenkapitaal of een goedkopere financieringsvariant."

Teerzandindustrie ingestort
Homburg heeft een grote pijplijn van nieuwe ontwikkelingen, grotendeels in Canada en voor een belangrijk deel in Edmonton en Calgary, die door de oliewinning uit teerzand sterk gegroeid zijn. Door het inzakken van de olieprijs is ook de dure teerzandwinning ingestort. Wat betekent dat voor de pijplijn? Stolle: "Vorig jaar hebben we aangekondigd dat we woningprojecten in Edmonton zouden gaan uitponden. Want de prijzen gingen door het dak. Participanten vonden het allemaal goed, dat was toen een geweldige kans. Maar die markt stortte in. We zijn driemaanden geleden gestopt, want we kregen zelfs leegstand. Het rendement gaat dan dus achteruit. Maar eerdergenoemd nieuwbouwproject Clareview Courts liep weer erg goed, zij het tegen wat lagere prijzen dan in de toptijd. En Castello Towers in Calgary bijvoorbeeld is afgebouwd, ook dat loopt goed, maar langzamer dan vroeger. Zo'n 30 units moeten we nog verkopen. Maar er zit geen schuld op dit project,dus alles wat we verkopen gaat in het potje bij ons. Churchill Estates is klaar met de bouw, dat zijn high end appartementen op een schitterende locatie die tussen de 8 ton en 1,5 mln dollar kosten. Dat gaat langzaam, maar toch hebben we er al zo'n 18 van de 44 verkocht. Slechter gaat het met de Kai Mortensen Towers, daar zijn we begonnen met de bouw van vier ondergrondse lagen garage, maar de financier is ermee gestopt. En er zit 57 miljoen Canadese dollar eigen geld in. We doen daar even een deksel op, want verder financieren met eigen geld is onverantwoord. De komende maanden zal uitwijzen wat we gaan doen. Misschien ook gaan we naar het lagere prijssegment waardoor kopers van appartementen net als in Nederland hypotheekgarantie kunnen krijgen. Dat verkoopt nog steeds als warme broodjes van de bakker."
Stolle vat het als volgt samen: "De winstpotentie is dus al met al minder, maar nog steeds aanwezig. En het duurt langer om die te realiseren. Maar de negatieve effecten van het inzakken van de teerzandindustrie ebben snel weg. Dit is Noord Amerika,. Mensen rehabiliteren daar veel sneller. En de woningprijzen in vergelijking met Europa zijn laag. De vraag komt heus wel terug."

Splitsen Homburg Invest
Eerder werd bekend gemaakt dat de ontwikkelingsactiviteiten zouden worden beperkt. Hoe zit het daarmee. Stolle: "Zoals ik heb uitgelegd moesten we dat wel doen, want we kregen geen financiering meer. Maar we overwegen al die ontwikkelingen in een nieuwe entiteit te stoppen, die willen we waarschijnlijk dan ook beursgenoteerd maken. Beleggers kunnen dan kiezen tussen beide bedrijven: of de aandelen in de een verkopen en de ander houden of aandelen in allebei. Die nieuwe entiteit noemen we dan bijvoorbeeld Homburg Development Corporation. Homburg Invest houdt dan alleen maar beleggingspanden zoals we dat vroeger met Uni -Invest hadden. Dividend maken en uitkeren."
Stolle zegt wat meer over de gedachtegang daarachter: "We krijgen op de beurs niet de waardering die we zelf in voor ogen hebben bij de huidige structuur, zo'n 8 tot 10 dollar. Dat zou kunnen liggen aan de financiering, men vindt blijkbaar toch dat wij een beetje overgefinancierd zijn. Dat heeft ook te maken met de ontwikkelingen rond onze projecten en met ons dividendbeleid. Dat gaan we nu zo structureren dat het allemaal op zijn plek komt. 1 + 1 moet meer dan 2 zijn. Alleen de ontwikkelingspijplijn heeft op termijn een waarde van nog steeds circa 10 euro per aandeel. Ongeveer de helft van een paar jaar geleden. Maar we vinden dat nog steeds meer dan de moeite waard. We hebben bijvoorbeeld net een project aangekocht waaraan ook SNS deelneemt in de buurt van Calgary. We noemen dat Mountain View bij het plaatsje Chestermere, dat zal worden geannexeerd door Calgary. De grond is aangekocht voor een kleine 100 miljoen dollar. Als het lukt de bestemming te wijzigen naar woningbouw en industrie en we twijfelen daar niet aan, met de noodzakelijke investeringen in de infrastructuur,dan stijgt de waarde van de grond naar 290 miljoen."
Stolle voegt er wèl aan toe: "Dan blijft overigens de vraag, kan iemand dit betalen? Over twee jaar is dit mogelijk weer realistisch. Er zit een enorm bouwvolume aan vast, voor een waarde van honderden miljoenen dollars .Zodra we de meerwaarde hebben gerealiseerd met de bestemmingswijziging en het bouwrijp maken gaan we verkavelen en uitponden. "

Beursexit?
Richard Homburg zelf bracht via het FD een andere optie naar buiten: Homburg Invest helemaal van de beurs in Amsterdam te halen, juist vanwege die blijkbaar als te laag bevonden beurskoers. Maar ook een algehele beursexit, dus ook weg van de beurs in Toronto, is een optie, zo verklaarde hij.

Wim van der Kleijn