De grondprijs voor nieuwbouwwoningen zal flink omlaag moeten willen de woningen nog tegen acceptabele prijzen verkocht kunnen worden aan de consument. "De grondwaarde zal de komende jaren met 30% tot 40% omlaag moeten", zegt Nico Rietdijk, directeur van de NVB, tegenover Vastgoedjournaal. Speciaal voor de leden van VJ Profs gaat dhr Rietdijk dieper in op deze materie.
Dit artikel wordt vervolgd op VJ Profs. Daar vindt u behalve dit volledige artikel, ook uitgebreider nieuws, veel achtergronden en onderzoeken. Kortom: de leden weten meer.
Reacties
Rietdijk kiest een te eenzijdige benadering.
Vanaf de jaren 90 stegen zoals bekend de VON-prijzen aanzienlijk tot ver boven kostprijsniveau.
Die prijsstijging was een direct gevolg van een combinatie van 5 factoren (waarbij vooral de eerste 3 factoren de unieke Nederlandse situatie benadrukken)
1. het Nederlandse hypotheekrenteaftreksysteem,
2. het feit dat het 2e-/partner inkomen volledig meegeteld mocht worden bij de hypotheekverstrekking,
3. een lage rente,
4. economische groei en
5. schaarste
Door de eerste 3 factoren kwamen doorsnee nederlanders in de luxe positie om naar rato van acceptabele netto maandlasten een relatief groot bedrag te lenen voor een woning. Dit gegeven in combinatie met de factoren economische groei en schaarste zorgden voor een explosieve huizenprijsstijging tot ver boven kostprijsniveau en er veel voor lucht betaald. Die lucht zat op dat moment natuurlijk per saldo in de grond.
In eerste instantie profiteerden - en dat is logisch - vooral marktpartijen hiervan door het innemen van grondposities gekoppeld aan bouwclaimcontracten. Vervolgens zag je dat ook de eigenaren van ruwe bouwgrond (vnl. agrariërs) steeds meer graantjes meepikten en tenslotte kwamen de gemeenten met hernieuwde grondprijssystemen om voor dat deel van de VON-prijzen ook de waarde van bouwrijpe grond te berekenen en mee te liften.
Iedereen profiteerde en we raakten allemaal verwend.
In veel gemeenten werd hierbij gekozen voor gedifferentieerde normatieve grondquotesysteem veelal gebaseerd op residuele grondwaardeberekeningen.
Dat blijven relatief goede en eerlijk waarderingssystemen die ook recht doen aan marktbewegingen zoals we nu zien.
Zie ter illustratie onderstaand rekenvoorbeeld.
grondkosten bouwkosten
prijs was - grondquote = 25% € 200.000 € 50.000 € 150.000
prijs daalt met 10% en grondquote wordt 22,5% € 180.000 € 40.500 € 139.500
prijsverschil procentueel 19% 7%
De uitgangspunten bij dit systeem moeten uiteraard wel zo nu en dan geactualiseerd worden. Wat is de verhouding tussen bouw- en grondkosten, kwaliteit, m2's wvo in relatie tot dalende VON-prijzen? Uit het rekenvoorbeeld blijkt in ieder geval klip en klaar dat bij een dalende VON-prijs van 10% de grondkosten relatief meer dalen dan de bouwkosten. In dit voorbeeld daalt de grondprijs in absolute zin zelfs met bijna 20%. Het systeem heeft natuurlijk ook zijn beperkingen. Voor zowel bouwers als voor grondexploitanten geldt natuurlijk dat er ergens een ondergrens is ten aanzien van het punt waarbij niet meer voor kostprijsniveau geproduceerd kan worden.
- De veronderstelling van Rietdijk dat de stijgende grondprijzen de oorzaak zijn van de doorgeschoten huizenprijzen is gewoon onjuist. (de hoogte van de huizenprijzen worden simpelweg bepaald door het aloude economische vraag- en aanbodprincipe).
- De constatering van Rietdijk dat de huizenprijzen veel meer gestegen zijn dan de inflatie en het gemiddelde gezinsinkomen bewijst juist dat er in de markt nog steeds lucht zit voor correcties. Daarbij alleen verwijzen naar grondprijscorrecties zijn krokodillentranen.
De discussie hoort in eerste instantie juist niet over prijs te gaan. Als alles meezit, hebben we namelijk gelukkig maar van één van de 5 genoemde factoren "last" en dat is de economische groei/vertrouwen. Er komt een midden-rechtskabinet dus de hypotheekrenteaftrek blijft grotendeels in tact, de rente is weer historisch laag (banken krijgen meer vertrouwen), het product woning is en blijft schaars (juist nu door de economische stagnatie ook de woningbouwproductie fors is afgenomen).
De discussie tussen opstal- en grondexploitant hoort in deze fase eerder te gaan over gezamenlijk risicomanagement, efficiëntere productieprocessen (voor zowel grond als opstal), vraaggerichte bouwen (woonvorm, kwaliteit en kwantiteit).
Naast het genoemde vijftal factoren vormen de factoren vergrijzing en de bewuste vraaggerichte internetconsument namelijk de nieuwe bedreigingen en kansen.
Rietdijk verward hier grondprijs en grondwaarde. Grond wordt uitgegeven in een monopolie van dictatoriaal handelende regiems van voor waardebepaling essentiële bestemmingseisen, gebruiksverordeningen en voor bereikbaarheid essentiële infrastructuur. Dit geldt ook voor financiering door verstikkende erfpacht constructies.
Geraamde grondopbrengsten staan op de geheime balans van Overheden en deze zijn veelal al besteed. Bij reële afwaarderingen kunnen hier ernstige tekorten optreden ( net als bij de eigenaren van structureel leegstaande kantoorruimten).
Hiervoor zal waarschijnlijk eerst een echte financiële crises nodig zijn.
Vooropgesteld. Ik ben het er niet mee eens. Ik ben als directeur verantwoordelijk voor een grote exploitatie in de gemeente Rijswijk. Inzet is een groenstedelijke woonwijk met veel aandacht voor kwaliteit voor openbaar gebied. Het onderzoek naar afzet in de woningmarkt is natuurlijk een grote factor van zorg en risico. Echter, dit wordt niet ondervangen door grondprijzen te verlagen. Nog sterker, grondprijzen vormen een bron van inkomsten voor de grondexploitatie om juist een kwalitatief acceptabele openbare ruimte te realiseren. Met andere woorden, het inleveren op grondwaarden is het inleveren op kwaliteit van de openbare ruimte en is op langere termijn dus zeer slecht.
Wat goed is dat in de bouwende sector innovatief een bereikbare koopvoorraad wordt ontwikkeld. Voorts is er een trend dat juist de belastende rendementsverwachtingen bij vastgoedontwikkeling in de woningbouw drastisch omlaag gaan ofwel uit het proces worden gegaald van zgn. bijkomende kosten op het product woningbouw. Dat is pure winst. Niet voor de vastgoedsector, maar wel voor het op orde houden van normale grondwaarden en het bereiken van een kwalitatief goed ogende openbare ruimte.
Het verlagen van grondwaarden is dan ook bepaald geen goede aanbeveling voor nieuwbouwlocaties in de woningbouw.
Jan Brugman.
programmadirecteur Rijswijk zuid.
Voeg reactie toe