De eigenaar heeft baat bij een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur. De opbrengst kan meestal worden verhoogd met een aansprekende gevel en andersoortige cosmetische verfraaiingen. Of het gebouw energiezuiniger gemaakt kan worden boeit de eigenaar minder omdat hij hierbij geen financieel belang heeft; hij hoeft de energie rekening toch niet te betalen.

Et voila, zo zijn we aangeland bij de kern van de zaak: de eigenaar moet verantwoordelijk worden voor de energievoorziening. De wereld wordt hiermee een stuk overzichtelijker voor alle partijen. Immers, de eigenaar heeft er baat bij om energiebesparende maatregelen uit te voeren de huurder neemt de beslissing op basis van de totale huisvestingkosten en kan bovendien de panden beter onderling vergelijken dan nu het geval is. 
Risico van energiekostenoverschrijding is nu in het voorstel voor de eigenaar. Als de eigenaar betaalt kan de gebruiker minder zorgvuldig worden omdat hij geen financieel voordeel kan behalen door zijn gedrag. Een jaarlijkse herziening en aparte verrekening voor het gebruik buiten de reguliere kantoortijden kan hierbij een oplossing bieden. Smart meters bijvoorbeeld zullen hierin een grote rol spelen omdat zij het voortdurend energieverbruik monitoren de en de eigenaar inzicht geven in de consequenties van energiebesparende maatregelen. Dit zal leiden tot een intensievere relatie tussen de verhuurder en huurder. De huurder zal zijn gedrag aanpassen aan de situatie en het systeem. Er zullen dus hogere eisen worden gesteld aan het beheer van een gebouw dan nu het geval is. 

In een ander onderzoek dat JLL heeft uitgevoerd over de winst van duurzame maatregelen, en dat niet in het eerder genoemde artikel wordt behandeld, kwam naar voren dat de huurder bereid is genoegen te nemen met slechts 25% van de voordelen uit energie besparing. De overige 75% komt daarmee toe aan de eigenaar. 
Dat deze aanpak loont getuigt het voorbeeld dat de auteurs van JLL aanhalen. Het beroemde Empire State Building in New York kreeg dubbelglas bij een ingrijpende renovatie waardoor het energie gebruik van het gebouw met 38% afnam. De investering van $ 4,4 mln. werd in drie jaar door de eigenaar terugverdiend. En waarom? Omdat de gebruiker de ruimte inclusief energie huurt, zoals te doen gebruikelijk in de Verenigde Staten en ook de huurder het gebruik van de ruimte buiten kantooruren in rekening brengt. Besparingen kan de eigenaar dus als extra rendement aan zijn exploitatie opbrengst toevoegen. 

In Californië waren tien jaar geleden de kantoren al uitgerust met warmte werende ramen en bewegingssensoren. Deze voorzieningen waren niet het gevolg van door de overheid gestelde eisen en voorschriften maar ingegeven door het belang dat de eigenaar heeft bij een zo minimaal mogelijk gebruik van schaarse middelen zoals energie. In Nederland worden bewegingssensoren nog maar sporadisch toegepast en we lopen daarbij achter op de ontwikkelingen in Amerika.

Het aansprekende voorbeeld van het Empire State Building toont nog een ander aspect aan. Bij oudere gebouwen is veelal meer winst te behalen dan jongere gebouwen. Als gevolg van de nog relatief jonge leeftijd van de installaties zal een ingrijpende renovatie economisch gezien niet haalbaar blijken. Op oudere gebouwen is meer afgeschreven op de installaties, de isolatie en de schil waardoor er meer financiële ruimte is voor verbetering. De consequentie van deze realiteit zou kunnen zijn dat oude gebouwen eerder naar een interessant energielabel kunnen worden gebracht dan jongere gebouwen. Vastgoedtechnisch schuilt er daarom een latent leegstandsrisico in de jongere gebouwen. Deze jongere gebouwen dreigen een ongunstig label toegewezen te krijgen waardoor bijvoorbeeld de overheid deze kantoren niet meer zal aanhuren omdat een deze tenminste tot de categorie met het label C moeten behoren. 

Het beleid van de overheid is mede gebaseerd op Europese regelgeving. Indien er sprake zou zijn van een huurovereenkomst inclusief energie dan zou de keuze voor een energiezuinig kantoor op basis van economische grondslagen worden gemaakt, vermoedelijk met hetzelfde resultaat met wat de overheid nu nastreeft voor haar eigen huisvesting.

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ ) heeft een standaard huurovereenkomst opgesteld dat in de markt algemeen gebruikt wordt en waarbij levering van energie niet is opgenomen. Het strekt tot de aanbeveling wanneer er ook een model wordt ontwikkeld dat partijen kunnen gebruiken in de aan en verhuur van bedrijfs- en kantoorruimte waar de energie component wel is opgenomen. Daarnaast is een belangrijke rol weggelegd voor taxateurs bij het waarderen van energiebesparende maatregelen. Een positieve waardering van een huurovereenkomst inclusief de energie component dient het prijsverschil van een duurzaam kantoor ten opzichte van een regulier kantoor te onderbouwen. Vanaf dat moment zal voor iedereen het pleit beslecht zijn ten gunste van duurzame huisvesting en is de gesignaleerde trend een feit.

De overheid kan natuurlijk wel een rol spelen met stimuleringsmaatregelen die leiden tot verduurzaming. Gedacht kan daarbij worden aan subsidies voor duurzame aanpassingen. Nu bestaat er al de groenfinanciering die het mogelijk maakt om duurzame renovaties met "goedkoop" groen geld te financieren. Deze maatregel is gezien vanuit de rendementsoptimalisatie van de eigenaar een goede incentive. Gebouwen kunnen rendabeler worden gemaakt als gevolg van een lagere rentelast en het totale energieverbruik en de CO2 emissie worden verkleind.

Mr Lodewijk Zweers MSRE

Zweers was tot voor kort meer dan acht jaar actief in Amerika op het gebied van vastgoedbeleggingen. Hij structureert thans als zelfstandige Nederlandse beleggingsfondsen en is daarnaast als partner van Co-Development verantwoordelijk voor binnenstedelijke en duurzame herontwikkeling.