Wanneer je eigenaar bent van een appartementsrecht zul je veelal niet zelf (kunnen) overgaan tot het afsluiten van een opstalverzekering ten behoeve van het appartementencomplex. Dit, in tegenstelling tot de eigenaar van een woonhuis. Maar hoe werkt dat dan in geval je eigenaar van een appartementsrecht bent?

In dit artikel zal nader uiteen gezet worden hoe het verzekeringsrecht zich verhoudt tot het appartementsrecht en met welke juridische problemen de eigenaren in onderhavige situatie te maken kunnen krijgen. Duidelijk zal worden dat het van groot belang is, dat er door de gezamenlijke eigenaars één verzekering wordt afgesloten ten behoeve van het appartementencomplex.

Wie sluit de verzekering af?
De wet bepaalt dat in het reglement behorende bij de splitsingsakte een bepaling moet zijn opgenomen waaruit blijkt door wie en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd. Daarom is in het reglement geregeld dat het bestuur het gebouw zal verzekeren bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand-, en ontploffingsschade en tevens een verzekering zal afsluiten voor de wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaren als zodanig. Op grond van het reglement dient dus door het bestuur een opstal- en WA- verzekering te worden afgesloten en zal de vergadering van eigenaars met gewone meerderheid kunnen besluiten ook andere verzekeringen af te sluiten. De verzekering zal vervolgens worden afgesloten ten behoeve en ten name van de VvE en de gezamenlijke eigenaars.

De wet sluit overigens niet uit dat eigenaren individueel een verzekering afsluiten. Aan te raden is dat echter niet, omdat zich dan een scala van (verzekeringstechnische) problemen kan voordoen. Zo zou er bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van onderverzekering door één van de eigenaren, waardoor een tekort aan verzekeringspenningen ontstaat in geval zich een schade voordoet. Uiteraard kunnen de overige eigenaren die desbetreffende eigenaar hierop aanspreken, maar het is dan nog maar de vraag of die eigenaar over voldoende financiën beschikt om het ontstane tekort uit eigen portemonnee aan te vullen. Bovendien zal er in het ergste geval een procedure moeten worden gevoerd, waardoor herstel van de ontstane schade op de lange baan geschoven wordt. En dat terwijl slachtoffers van een brandschade toch bij voorkeur zo snel mogelijk terug willen keren in hun woning danwel weer gebruik willen maken van hun winkel- en/of kantoorpand.
Het heeft dan ook te allen tijde de voorkeur het appartementencomplex, groot of klein, met woon- en/of commerciële bestemming, door de gezamenlijke eigenaars te verzekeren

Wat staat in de appartementenclausule?
Het reglement bepaalt dat er in de opstalverzekeringsovereenkomst een appartementenclausule moet worden opgenomen. Daartoe is het bestuur ook ten volle verplicht. Deze clausule verplicht de verzekeringsmaatschappij de schadepenningen uit te keren op de door de VvE speciaal voor dit doel geopende afzonderlijke bankrekening. Verder heeft de clausule tot doel de verzekeraar te verplichten de overeengekomen verzekerde som geheel uit te keren, óók in het geval de schade juridisch gezien voor rekening van één van de eigenaren zou moeten komen. Dat laatste zou zich bijvoorbeeld voor kunnen doen indien één van de eigenaren opzettelijk een brand heeft veroorzaakt. Een verzekeraar zou in dat geval immers het recht kunnen hebben niet over te gaan tot vergoeding van de ontstane schade.

Deze situatie heeft men niet wenselijk geacht, waardoor de appartementenclausule in het leven is geroepen. De achterliggende gedachte hiervan is dat de appartementseigenaren als collectiviteit belang bij het verzekerde gebouw hebben en als zodanig de verzekeringsovereenkomst hebben afgesloten. Het is daarom niet redelijk om de andere appartementseigenaren de dupe te laten worden indien bijvoorbeeld door schuld van één van de eigenaren brand ontstaat waardoor de uitkering van de verzekeraar verminderd zou worden met het aandeel van de schuldige appartementseigenaar.

De appartementenclausule regelt voorts ook dat de verzekeraar de bevoegdheid heeft rechtstreeks, dus zonder bemoeienis van de VvE, de schuldige eigenaar aan te spreken voor het aandeel waarin deze eigenaar in de gemeenschap gerechtigd is, mits de verzekeraar vóór uitkering van de schadepenningen uitdrukkelijk heeft aangegeven van dat recht gebruik te willen maken.

Indien na herstel van de schade een overschot aanwezig blijkt te zijn of indien de vergadering van eigenaars besluit niet over te gaan tot herstel, zijn er tenslotte wettelijke regelingen die tot gehele of gedeeltelijke terugbetaling van de schadepenningen door een schuldige eigenaar moeten leiden.

Hoe wordt het herstel van de schade en besteding verzekeringspenningen geregeld?
Na een schade aan het gebouw en vergoeding van die schade door de verzekeraar zal door de vergadering van eigenaars moeten worden besloten of en tot welk bedrag tot herstel zal worden overgegaan. De wet bepaalt in dit kader dat de verzekeringspenningen slechts voor herstel mogen en moeten worden gebruikt en dat de verhouding van de waarde tot de appartementsrechten na herstel dezelfde moet zijn als voor het herstel. Dat betekent dus dat er geen rekening mag worden gehouden met de veranderingen die een appartementseigenaar in zijn privé-gedeelte heeft aangebracht, tenzij die eigenaar hiervan tijdig aan de VvE kennis had gegeven. In dat laatste geval zal namelijk in den regel de verzekeringspolis zijn aangepast. Het reglement bepaalt immers dat indien het gebruik van een privé-gedeelte tot verhoging van de verzekeringspremie leidt, die verhoging voor rekening komt van de desbetreffende eigenaar. Een aanpassing in het privé gedeelte die tot een waardevermeerdering en/of risicoverhoging leidt zal dus op grond van dit artikel bekend moeten zijn bij de VvE, waardoor hiermee bij de vaststelling van de schade en het besluit tot herstel rekening kan worden gehouden.

Het is dus de vergadering van eigenaars die beslist over herstel en de wijze van herstel. Zowel met betrekking tot de gemeenschappelijke als de privé-gedeelten. Herstel aan de privé-gedeelten geschiedt uiteraard in overleg met de desbetreffende appartementseigenaar. Dit is op zich bijzonder: immers, normaal gesproken beslist een appartementseigenaar over het algemeen zelf daar waar het zaken aangaande zijn privé-gedeelte betreft. De wet maakt nu dus een uitzondering indien het gaat om verzekeringspenningen voor een schade aan het gebouw. De afwijking van de gewone regels vindt overigens zijn oorzaak in het feit dat het niet steeds mogelijk zal zijn de verzekeringspenningen te verdelen in een bedrag dat bestemd is voor herstel van privé-gedeelten en een bedrag dat nodig is voor herstel van de gemeenschappelijke gedeelten.

Indien de schadepenningen niet toereikend blijken te zijn voor herstel of herbouw, bepaalt het reglement dat iedere eigenaar bij moet dragen in het tekort conform het aandeel dat die eigenaar volgens de akte heeft. Natuurlijk is het mogelijk dat er tussen de appartementseigenaren een meningsverschil ontstaat over het herstel en/of de wijze waarop het herstel moet plaatsvinden. Op grond van de wet kunnen geschillen over herstel of de wijze van herstel worden voorgelegd aan de kantonrechter.

Wat uiteindelijk te doen?
Alhoewel het op grond van de wet niet onmogelijk is voor de individuele eigenaren ieder voor zich een (opstal)verzekering af te sluiten, is dit zeker niet aan te raden. Gezien de appartementsrechtelijke en verzekeringsrechtelijke aspecten die zich voordoen indien een appartementencomplex aanzienlijke schade ondervindt, doen de eigenaren er goed aan te allen tijde zorg te dragen voor één (opstal)verzekering afgesloten door de gezamenlijke eigenaren.

Mr. E. van Riet
Rijssenbeek Advocaten

Esther van Riet is werkzaam als advocaat (partner) bij Rijssenbeek Advocaten, gevestigd in Arnhem. Momenteel zijn er tien advocaten werkzaam. Het kantoor is marktleider op het gebied van appartementsrecht. Rijssenbeek Advocaten onderscheidt zich van overige kantoren vanwege specifieke werkzaamheden op het gebied van appartementsrecht en specifieke bijbehorende clientèle. In die hoedanigheid de cliënten met name en bij uitstek de Verenigingen van Eigenaars en hun (administratief) beheerders, projectontwikkelaars, woningcorporaties, makelaars etc.