Na uitgebreid onderzoek in de VS concludeert Piet Eichholtz: "Nog buiten de lagere energierekening hebben groene gebouwen een positief effect is op huurniveau en prijs. Dus als je alleen maar wacht op de regelgeving dan doe je jezelf dus als vastgoedsector te kort als je niet investeert in groene gebouwen."

Samenvattend toonde zijn onderzoek de volgende effecten aan:
1. De contracthuur is 2 tot 3% hoger.
2. De bezettingsgraad is 7,5 procentpunt hoger, dus als die 80 was wordt die 87,5 wat betekent dat die gebouwen gemakkelijker verhuurbaar zijn.
3. De effectieve huur is 6 tot 9% hoger.
4. De transactieprijs is 16 tot 17% hoger, wat Eichholtz vooral verklaart uit het feit dat er een lagere risicopremie is door betere verhuurbaarheid.

Eichholz benadrukte dat in het onderzoek gecontroleerd was voor andere waardebepalende factoren zoals de leeftijd van de gebouwen, de kwaliteit, de locatie etc.

Crisis versterkt voordeel
Het onderzoek werd in 2007 uitgevoerd door het onderzoeksteam van de Universiteit van Maastricht en de University of California in Berkeley. Eichholtz: "Omdat in 2008 de crisis uitbrak hebben we in dat jaar een update uitgevoerd, omdat vaak beweerd wordt dat investeren in groen een luxe verhaal is. Die update leerde dat de effecten zelf iets sterker waren! Wij hadden dat eigenlijk ook verwacht, want als er een crisis is wordt het belang van verhuurbaarheid alleen maar groter. Groene gebouwen dalen tijdens een crisis dus minder of niet in waarde,want huurders gaan niet weg en de huurstroom blijft intact."
Eichholtz stelt vast: "Dit is een onderwerp dat zich tot voor een aantal jaren geleden vooral in het geitenwollensokkensegment afspeelde. Maar ik denk dat we aan de vooravond staan van de winst en verliesrekening van groen vastgoed! We moeten trouwens wel wat doen, want de vastgoedsector consumeert een heleboel energie, namelijk 40% van de wereldwijde productie van ruwe materialen, daar zit onder meer beton bij en het maken van beton levert een erg hoge co2 uitstoot op. Dat betekent ook dat het kostbaar is, energie en grondstoffen kosten immers veel geld. En 30% van de operationele kosten van vastgoed is voor energie. Als je daar wat aan kunt doen kun je direct geld besparen en dat is dan nog op basis van de huidige energieprijzen. Maar de algemene verwachting is dat als de huidige crisis voorbij is dat de olieprijs weer terug gaat naar 140 dollar per vat, dus dan wordt dat percentage als deel van de totale operationele kosten alleen maar hoger."

Huurcontracten naar Amerikaans model ook in Nederland
Eichholtz presenteerde zijn onderzoeksgegevens op een seminar op de Provada. Hij ging uiteraard ook in op de vraag of de Amerikaanse markt vergelijkbaar is met Nederland: "Dat weten we niet,"zei hij, "Een essentieel verschil is dat in Amerika in het algemeen bruto huurcontracten gelden waar alles in zit, in Nederland zijn het netto huren . Bij een bruto huurcontract kan de eigenaar van een gebouw direct de baten in zijn eigen zak steken, want de betaalt ook de energierekening en als de eigenaar dus investeert in energiezuinige maatregelen krijgt die dat meteen terug en hoeft dan niet naar de onderhandelingstafel met de huurder. In Nederland moet je, als je als eigenaar gaat investeren, naar je huurder toe om diens lagere energierekening om te zetten in een hogere huur. Vaak zal die huurder er dan meteen andere zaken bij willen betrekken, kortom, een hoop gedoe! Dat is echt een issue waar we in Nederland over na moeten denken: moeten we die huurcontracten veranderen, misschien in overleg met de IVBN en andere branche- en belangenorganisaties, zodat wat in de VS op ruime schaal gebeurt ook voor ons kan gelden?"

Vervolgonderzoek in Engeland en Nederland
Het onderzoeksteam van Eichholtz is overigens ook begonnen met een onderzoeken in het Verenigd Koninkrijk. Hij zegt: "Daar heeft BREEAM een database van groene kantoren. Eind 2008 zaten daar 1200 gebouwen in. Daarvan zat 85% in de categorie excellent of very good. Het aantal groene labels dat BREEAM geeft loopt ook sterk op, dat was begin deze eeuw circa 100 per jaar, in 2007 ging dat naar 200, vorig jaar naar 400 en dit jaar gaan we daar nog overheen. Als comntrolegroep gebruiken we de IPD. Die heeft ook een database. Het enige probleem is dat de klanten van IPD nog niet veel groen hebben omarmd. De match tussen BREEAM en de IPD database levert slechts 88 gebouwen op, te weinig om echt mooie statistische analyses te doen. Maar we zien wel dat de effecten dezelfde kant opwijzen en zich op dezelfde manier verhouden als in de VS, dus huur- en waarde effecten, daar gaan we dus mee verder."
En Nederland? Eichholtz: Voor ons land hebben we nog te weinig ratings om zinvol statistisch onderzoek te doen, maar we weten we.l dat de overheid belangrijke dingen doet in termen van gedrag. Die gebruikt alleen nog maar gebouwen met energielabel A B of C. Ongeveer 1/3e valt in de A, B, of C categorie. Dus 2/3e van de voorraad komt niet meer in aanmerking om te worden gehuurd door de grootste huurder van Nederland. Als de overheid het doet gaan anderen misschien volgen...."

Méér voordelen groene gebouwen
Eichholtz is echter sceptisch: "Het ziet er niet naar uit dat de vastgoedwereld zelf gaat nadenken over de economische meerwaarde van groene gebouwen, die doet alleen wat de wetgever voorschrijft. De vraag is of dat slim is. We zeggen altijd tegen elkaar dat vastgoed een belegging is voor de hele lange termijn. Tegen die achtergrond zijn dit heel kortzichtige beslissingen, want het vastgoed staat er over 20 jaar nog steeds en als je over 20 jaar nog steeds gebruikers over de streep wilt trekken lukt dat niet."
Eichholtz bepleit dat er méér voordelen zijn dan alleen energiebesparing: "Misschien is het zo dat je hogere huren kunt krijgen voor energiezuinige gebouwen, misschien zijn ze dan ook meer waard en misschien zijn ze beter verhuurbaar. Als dat waar is hebben die gebouwen dus minder risico dan andere gebouwen en dus een lagere risicopremie en dat vertaalt zich dan in extra waarde."
Hij vervolgt: "Er zijn studies die aangeven dat in groene gebouwen ook een beter arbeidsklimaat is, een betere luchtbehandeling, een beter binnenklimaat, een hogere arbeidsproductiviteit.
Ook voor winkels zijn er aanwijzingen dat een beter winkelklimaat betekent dat mensen langer in de winkel blijven. Ook dat betekent dat gebruikers meer zouden willen betalen, dus een hogere huur nog los van het energie-effect."

Maar de optelsom van voordelen gaat verder: "Een groen gebouw levert ook een macro effect op. Bij Google bijvoorbeeld willen mensen graag werken, omdat Google een verschrikkelijk hip bedrijf is.
In een kenniseconomie kun je ook kennis alleen vasthouden als bedrijf, als je je medewerkers een gebouw geeft waarin ze zich goed voelen en waarmee ze zich kunnen identificeren. En misschien is het wel zo dat producten met een groen imago beter verkopen. Achter de New Balance hardloopschoenen zit bijvoorbeeld een groen marketinglan. Misschien moet New Balance dan wel in een groen hoofdkantoor zitten om zo 'n marketingstrategie helemaal geloofwaardig te maken. Misschien hebben ze er wel een zak geld voor over."
Hij wijst op nog een ander aspect: "We zien langzamerhand dat pensioenfondsen bij het selecteren van hun aandelenbeleggingen ook kijken naar de groenheid of de corporate social responsibility van de ondernemingen achter die aandelen. Dat betekent dat het richting kapitaalmarkt misschien ook voordelig kan zijn groene gebouwen te gebruiken. Als dat zo is dan zijn gebruikers dus ook hierom bereid meer te betalen voor groene gebouwen."

Wim van der Kleijn